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浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 02:17:50  浏览:9617   来源:法律资料网
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浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题

武志国


  一、屋顶和外墙面的权属及处分

业主对住宅、经营性用房等房屋专有部分享有专有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

屋顶和外墙面作为房屋的共有部位,业主对此享有共有和管理的权利,包括用于设置广告位并收益的权利。

二、屋顶和外墙面广告权益约定取得的分析

(一)约定的内容

由于屋顶和外墙面具有较大的广告资源价值,房地产开发企业一般通过在商品房买卖合同或其补充协议约定取得外墙面的使用收益权。

约定的类似内容一般为:“屋顶、外墙面的使用权以及据此产生的收益权归房地产开发企业所有;小区及其附着物广告位收益归房地产开发企业所有”等。

(二)约定的影响

虽然房地产开发企业取得屋顶和外墙面广告权益能够带来相当的收益,但是也存在一定的负面影响:首先,前述约定会使待销售的商品房增加了负担,某种程度会降低其销售的吸引力。其次,通过对屋顶和外墙面的使用、收益等简单的归属约定并不能解决所有问题,即并不能保证房地产开发企业顺利获得收益,可能会发生业主主张相关约定存在效力瑕疵并要求返还收益,或发生业主拒交物业费等纠纷,最终导致房地产开发企业与第三方签署的广告位使用协议难以顺利履行。

(三)约定的性质

以合同约定的方式取得房屋屋顶和外墙面使用权的行为,实际上是购房人将外墙面使用权、收益权转让的行为,本质上应是一种租赁关系,是债权安排,而不宜认定为权益保留,权益保留更容易被抵触和否定。

(四)约定的效力

屋顶、外墙面虽为房屋天然共有不可分割的部分,但其收益权可以让与,一般情况下,应当认定有关使用收益权的让渡约定有效。 但是,上述广告权益归属的约定在实践中常面临以下效力风险:

1、存在被认定为霸王条款而无效的风险

在中消协揭晓2005 年度十大不平等格式条款的评选结果中,商品房业主无墙面广告权条款被列入其中 ,中消协对上述条款的认定具有相当的权威和影响,但这并非行政认定或司法认定。

《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。《合同法》第39 条第2 款规定:“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订,并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条规定了格式条款的认定要件,包括预先制定、重复使用和未经磋商等要件。

2、存在被认定为显失公平而予以撤销或变更的风险

屋顶和外墙面都属于房屋的有机组成部分,业主应享有这些部分所有权项下的完整的权能。房地产开发企业保留其使用收益权,可能被认定为不公平交易。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。” 显失公平的合同条款,并不导致合同条款的无效,属于可变更、可撤销范畴。目前司法实践中认定显失公平难有量化的标准,只能根据不同的案情、不同的经济环境作个案认定。

3、存在被认定为效力待定的风险

外墙面、屋顶所有权为所在楼宇全体购房人共同所有,单一业主无权就业主共有权益部分做出特别约定。因此,房地产开发企业与全体业主签署完毕相关的协议后或者取得全体业主的追认前,与业主单个签订的屋顶外墙广告权条款属于效力待定条款。

现实中,房地产开发企业与每一个业主作相同的约定,理论上应被视为与房地产开发企业全体业主之间做了有效约定或者取得了业主大会的同意。

(四)约定的完善
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关于印发《2001年全国安全生产宣传教育工作要点》的通知

国家安全生产监督管理总局 国家煤矿安全监察局


关于印发《2001年全国安全生产宣传教育工作要点》的通知
 

国家安全生产监督管理局国家煤矿安全监察局文件

安监管政法字[2001]12号

 

各省、直辖市、自治区、计划单列市和新疆生产建设兵团安全生产监督管理机构,各煤矿安全监察局:

现将《2001年全国安全生产宣传教育工作要点》印发给你们,望结合各地实际,认真贯彻落实。

 

二00一年三月二十日


2001年全国安全生产宣传教育工作要点

近年来,各地、各行业和广大企业认真贯彻落实江总书记和党中央、国务院关于安全生产的一系列重要指示,重视和加强安全生产工作,伤亡事故总体上有所下降。但重特大事故多发,全国安全生产的形势仍然相当严峻。为促进安全生产状况的稳定好转,必须把宣传教育作为安全生产的基础工作和关键环节,采取扎实有效措施,下大力气抓紧抓好。

2001年全国安全生产宣传教育工作,要坚持以江总书记“三个代表”的重要思想和关于安全生产的一系列重要指示为指导,以宣传、贯彻和落实“安全第一、预防为主”方针、强化全民安全意识为基本任务,面向社会公众,开辟多元化的宣传教育途径,在全社会形成人人关心安全生产、人人为安全生产做贡献的舆论氛围,为安全生产状况的稳定好转提供强有力的舆论支持和思想保证。

一、深入学习宣传江总书记关于安全生产的一系列指示,强化对安全生产重要意义的认识。要把学习宣传江总书记关于安全生产的一系列重要指示,强化各级干部和职工群众的安全意识,作为安全生产宣传教育工作的主题。运用各种方法和途径开展宣传教育,在全社会形成共识:学习贯彻“三个代表”重要思想,就要坚持“安全第一,预防为主”的方针;就要强化责任意识,贯彻落实安全生产责任制;就要在安全生产上真抓实干。各级安全生产监督管理和煤矿安全监察机构,要在江总书记关于加强安全生产的三点重要指示发表四周年之际,组织开展学习、宣传和研讨活动。深入学习领会总书记指示的深刻内涵和重大意义,自觉从“三个代表”的高度,从讲政治、促发展、保稳定的大局高度,加深对安全生产重要性的认识,正确把握安全与生产、安全与效益、安全与稳定的关系,落实责任制,抓好安全生产工作。

二、大力宣传党和国家安全生产方针和法律法规,使安全生产工作纳入法制轨道。要把深入宣传“安全第一,预防为主”方针和相关政策,宣传安全生产方面的法律法规,作为宣传教育工作的一项重要任务。通过强有力的宣传教育,使全体社会成员和广大职工知法守法,强化安全生产法律观念和法律意识。

计划用一年左右时间,把安全生产法律基本知识在全社会普及开来。企业班组长以上人群中,要基本扫除安全生产“法盲”;工厂车间主任(煤矿区队长)以上干部,要熟悉掌握与本行业安全生产密切相关的法律条文和法律规范;安全生产监督管理和煤矿安全监察执法机构的人员,要成为安全生产法律的内行。通过加大法律宣传教育力度,达到企业依法抓好安全,政府主管部门依法监督管理安全,执法部门依法监察安全。

三、配合形势任务需要,开展集中和专题宣传教育活动。

一是搞好“安全生产周”宣传活动。2001年全国“安全生产周”主题为“落实安全规章制度,强化安全防范措施”。各级安全生产监督管理和煤矿安全监察机构及其领导干部要抓住这一时机,上电视、上广播、上报纸,到街头、到企业、到人群集中的各种场合,宣传江总书记关于安全生产的重要指示、党和国家安全生产方针政策和法律法规,宣传国家安全生产监督管理体制改革的重大意义,进行安全咨询服务,掀起一个安全生产宣传教育高潮。

二是开展“安康杯”竞赛专题宣传活动。大力宣传 “我要安全,我懂安全,人人尽责,确保安全”的竞赛主题。及时宣传竞赛活动中涌现的先进典型,搞好总结和表彰,使竞赛活动有声有色地开展起来,坚持下去。

三是开展专项治理整顿宣传活动。配合即将开始的对国有煤矿“一通三防”、小煤矿、个体运输、烟花爆竹作坊和娱乐场合的专项治理整顿,开展声势浩大的整顿宣传活动。宣传教育要先行一步,并贯穿整个整顿工作始终。各级安全生产监督管理和煤矿安全监察机构,以及各地政府和各行业主管部门,都要积极行动起来,运用各种方法途径,宣传整顿的必要性和政策措施, 使专项治理整顿工作抓出成效。

四是配合春、冬两次安全生产大检查,组织开展安全生产宣传教育活动。针对春冬两季安全生产薄弱环节,有针对性地进行安全防范教育。对全国和各地、各行业安全大检查的进展情况,特别是重大隐患整改和重大事故查处情况,要进行跟踪宣传。

五是结合事故查处,搞好安全警示教育活动。去年全国发生的几起特别重大事故,目前已基本调查清楚。在按程序报批后,查处结果将陆续公布。各地、各行业和各单位要以案施教,普遍开展一次安全生产警示教育活动。贵州水城矿务局木冲沟煤矿“9.27”事故一周年之际,要在全国煤矿开展以“查隐患、堵漏洞、严防瓦斯爆炸事故再次发生”为主题的安全教育活动。教育煤矿职工以事故为诫,搞好“一通三防”,确保安全生产。

四、大力宣传和推广安全生产工作中的好经验,充分发挥典型的示范作用。国家局各职能司(室)和各省级安全生产监督管理、煤矿安全监察机构,都要进一步转变作风,深入实际搞好调查研究,发现、总结安全生产工作的新鲜经验,培养在本行业、本地区和全国叫得响的先进典型,树起安全生产“标杆”,用典型经验指导推动面上的工作。要善于抓两头,既要及时宣传那些安全工作扎实有效的好典型,又要敢于揭露那些作风恶劣、隐患严重或发生重大事故的坏典型,起到震慑和教育作用。

五、开展创建“文明执法办事处”活动,加强煤矿安全监察队伍建设。借鉴煤炭行业创建“六好”区队活动经验,在煤矿安全监察系统开展创建“文明执法办事处”活动,推动监察队伍思想作风建设,树立良好执法形象。

六、充分发挥新闻舆论的作用,营造强大的安全生产舆论氛围。各级安全生产监督管理和煤矿安全监察机构,都要与电视台、报社、广播电台等新闻单位建立巩固的协作联系。各省区都应在本地电视台安排插播安全生产公益广告。也可以利用集中专题宣传教育时机,举办安全生产专场文艺演出、知识竞赛和专题节目等,并尽可能动员当地党政领导和人民团体负责人、各界知名人士到场。有条件的省区也可以开设安全生产电视专栏。

七、加强对安全生产宣传教育工作的领导,建立健全安全生产宣传教育工作保障体系。安全生产宣传教育工作事关重要,各级领导必须亲自抓。对重要的宣传教育活动,主要领导要亲自出面,直接组织。要善于运用社会各种文化宣传力量,调动各方面的积极因素,共同做好安全生产宣传教育工作,创造和繁荣安全文化事业。要筹措资金,保证安全生产宣传教育工作的物质投入。在安全生产宣传教育过程中引入市场机制,培育和发展安全生产文化产业,为社会提供高质量的、群众喜闻乐见的安全生产宣传品。


 

山西省人民政府关于修改《山西省行政事业性收费票据管理规定》的决定

山西省人民政府


山西省人民政府关于修改《山西省行政事业性收费票据管理规定》的决定
山西省人民政府

山西省人民政府令
 (第103号)
现发布《山西省人民政府关于修改〈山西省行政事业性收费票据管理规定〉的决定》,自发布之日起施行。


根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定,决定对《山西省行政事业性收费票据管理规定》第十九条作如下修改:
第(一)项修改为:“私刻票据专用章,伪造、印制收费票据的,销毁其私印、伪造的票据和票据专用章,并处以违法款额一倍以上三倍以下的罚款,最高不得超过三万元;”
第(二)项修改为:“未经批准而征收基金和集资的,处违法所得一倍以上三倍以下的罚款,最高不得超过三万元;”
第(三)项修改为:“超范围收费的没收违法所得,处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。无票据或不使用规定票据收费的,没收违法款额,并处以违法款额5%至10%的罚款;”
第(四)项修改为:“擅自买卖、转让、转借、代开、销毁、涂改、丢失票据的,收缴和停止供应票据,责令停止收费并处违法款额15%至30%的罚款,最高不得超过三万元。情节严重的移司法部门依法处理;”
删去第二款。
本决定自发布之日起施行。
《山西省行政事业性收费票据管理规定》根据本决定作相应的修正,在《山西政报》上重新发布。

山西省行政事业性收费票据管理规定

(1995年3月30日省人民政府发布 1997年11月14日根据《山西省人民政府关于修改〈山西省行政事业性收费票据管理规定〉的决定》修订发布)


第一条 为加强行政事业性收费票据的管理,制止乱收费,根据国家有关规定,制定本规定。
第二条 本省行政区域内的国家机关、事业单位和社会团体(以下简称收费单位)为加强社会、经济、技术和资源管理,向管理和服务对象开具的收款凭证适用本规定。
国家机关、事业单位和社会团体征收各种基金、无偿社会集资,注册登记的各类学会、协会、基金会、研究会等社会团体向会员收取的会费收据,以及单位往来和单位内部结算凭证的管理也适用本规定。
第三条 本规定所称行政事业性收费票据(以下简称收费票据),是指收费单位按规定收取费用时向付款方开具的收款凭证。
第四条 财政部门是收费票据的制定、发放、监督、管理机关。各收费单位收费时,必须使用财政部门统一印制的收费票据。
收费票据除国家统一规定外,由省财政部门统一规定样式。
行政事业性收费通用票据、行政事业单位收款收据均由省、市(地)两级财政部门分别印制和发售;行政事业性收费专用票据由省财政部门统一印制和发售,也可由省财政部门委托有关省直主管部门印刷和发售。收费金额上交省级的,票据由省财政部门直接发售给省级有关征收部门;
收费金额省、地、县分成或应留地县的,票据由市(地)财政部门会同征收部门到省财政部门购买。各县的收费、收款票据由县财政部门会同征收机关到市(地)财政部门集中购领后发售。
财政部门在印制票据时,票头统一套印山西省财政厅票据专用章或本地市财政部门票据专用章。
第五条 下列情况不得使用财政部门制发的收费票据:
(一)从事生产、经营、销售产品、提供或接受劳务以及从事其他活动取得的应税收入;
(二)行政事业单位的应税收入;
(三)企业按照国家规定提取的专项资金;
(四)按国家有关规定应纳入发票管理范围的各种票据。
第六条 收费票据分行政事业性收费票据和行政事业单位收款收据。收费单位不得混用收费票据。不得将收费收据用于行政事业性收费,也不得将收费票据用于收款。
第七条 行政事业性收费票据分通用票据和专用票据。
通用票据适用于国家和省确定的一般性收费项目。
专用票据适用于全省专业性特定收费,专用票据可根据实际需要,设置多联式或单联式定额票据和非定额票据。
第八条 行政事业单位收款收据分收款收据和内部结算收款收据。
收款收据适用于行政事业单位出售内部刊物、资料、书籍等按工本费收取的费用和社会团体交纳的会费等。
内部结算收款收据适用于单位向职工收取的水、电、气费、房租、食堂管理费、差旅费等内部的往来结算。使用内部结算收款收据收取的费用属代扣、内部结算、待垫款项,不计入单位收入,不属于预算外资金,不纳入财政专户管理。
第九条 购买票据的单位,须实行财务独立核算,有健全的会计管理制度和专职或兼职财会人员。
非独立核算单位和收费机构使用票据,一律由主管单位的财务机构统一向财政部门购买。
第十条 收费单位到财政部门购买行政事业性收费票据,须持省物价部门或省物价部门委托的市(地)、县物价部门颁发的收费许可证或财政部批准建立基金或集资的文件,财政部门审查符合规定后,发给票据购买证。所有单位均须凭证购买票据,财政部门对票据购买证和票据收取工
本费。工本费的收费标准由省物价和财政部门共同制定。
第十一条 使用收费票据的单位,须在收费票据上加盖收费单位财务或收费专用章。
第十二条 收费单位使用收费票据(内部结算收款收据除外)收取的资金,应分别纳入预算内或预算外管理。纳入预算内管理的资金按规定交入国家金库;纳入预算外管理的资金按规定实行财政专户储存。
第十三条 负责制发和管理票据的财政部门及使用票据的单位必须建立健全票据内部管理制度,做到专人、专责、专帐、专库(柜)管理,严格发放、领用、结存和核销手续。
第十四条 收费单位每使用完一本票据,须按规定在封面上填收费时间、金额、票据起讫号码,并加盖经手人印章后,交单位财务机构审核。财务机构在下次购买票据时,应在票据购买证如实填写票据使用、结存和收款金额以及上交财政专户等情况,财政部门审核无误,在票据购买证
上填写核销日期并加盖财政部门专章和核销人印章,方可再购买票据。
第十五条 凡不使用财政部门统一印制的票据、票据上未套印财政部门票据专用章、未加盖收款单位财务或征费专用章而收费的,付款单位或个人有权拒付款项。付款单位和财会人员,对不合法的票据,不得作为报销和结算凭证。
第十六条 票据保存期限按档案管理的有关规定执行,到期列册上报主管部门审核,经财政部门核准后予以销毁。
第十七条 除财政部门指定、委托的印刷单位外,任何单位或个人不得印制收费票据。承印票据的单位,必须根据财政部门的批准证明及其所附的样式、数量印制。
第十八条 各级财政部门须建立健全票据稽查制度,对票据的使用、管理进行不定期抽查和年度检查。检查的内容主要包括:
(一)印制、购买、填开、保管票据的情况;
(二)凭以报销、记帐的票据的合法性;
(三)票据有关的其他凭证、资料。
印制、使用票据的单位和个人,必须接受财政部门的监督检查,如实反映情况,提供资料,不得拒绝、隐瞒。
第十九条 违反本规定,有下列行为之一的,财政部门分别给予警告、责令限期改正或按以下规定予以处罚:
(一)私刻票据专用章,伪造、印制收费票据的,销毁其私印、伪造的票据和票据专用章,并处以违法款额一倍以上三倍以下的罚款,最高不得超过三万元;
(二)未经批准而征收基金和集资的,处违法所得一倍以上三倍以下的罚款,最高不得超过三万元;
(三)超范围收费的没收违法所得,处违法所得一倍以上三倍以下罚款。无票据或不使用规定票据收费的,没收违法款额,并处以违法款额5%至10%的罚款,最高不得超过三万元。情节严重的,移交司法部门处理;
(四)擅自买卖、转让、转借、代开、销毁、涂改、丢失票据的,收缴和停止供应票据,责令停止收费并处违法款额15%至30%的罚款,最高不得超过三万元。情节严重的,移交司法部门处理;
(五)不按规定将资金纳入财政预算外资金专户管理的,由财政部门通知开户银行直接划转财政专户,并处违法款额5%至10%的罚款;
(六)混淆使用各种票据,不按期报送会计报表或不按规定提供有关报表、资料、证件以及不接受财政部门监督检查或擅自核销票据的,收缴和停止供应票据。
未经财政部门批准,擅自承印票据、将票据印刷业务委托、转让或超过审批印制数量的,取消指定印刷单位资格,赔偿全部经济损失,情节严重的,依法追究刑事责任。
第二十条 财政部门在进行处罚时,应先开据处罚通知书。处罚通知书由财政部门统一印制。
第二十一条 任何单位和个人对违反本规定使用票据的行为都可以向各级财政部门举报,财政部门对举报者可根据情况给予精神或物质奖励。
第二十二条 外省或中央驻本省的行政事业单位须购买收费票据的,驻省城的单位到省财政部门直接办理有关手续,所取得的收费收入在省财政部门专户储存管理;驻省城以外单位,到当地财政部门办理有关手续,所取得的收费收入在当地财政部门专户储存管理。
第二十三条 本规定由省财政部门负责解释。
第二十四条 本规定自发布之日起施行。



1997年11月14日

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