关于印发《出口收结汇联网核查办法》）
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关于印发《出口收结汇联网核查办法》）
国家外汇管理局 商务部 海关总署
国家外汇管理局 商务部 海关总署2008年第29号公告
（关于印发《出口收结汇联网核查办法》）
国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局;各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门;海关总署广东分署，各直属海关;各中资外汇指定银行:
为加强出口交易与收结汇真实性灰其一致性的审核，国家外汇管理局、商务部、海关总署联合制定了《出口收结汇联网核查办法》(以下简称《办法》)，自2008年7月14日起施行。
现将《办法》印发，请遵照执行，并转发辖内相关机构。执行中如遇问题，请及时向国家外汇管理局、商务部、海关总署反馈。
联系电话:
国家外汇管理局经常项目管理司:(010)68402450
资本项目管理司:(010)68402163
信息中心:(010)68402499
商务部财务司:(010)65197680
海关总署监管司:(010)65195375,65195942
科技司:(010)65194852
中国电子口岸数据中心:(010)85193779
13911026803
附件:《出口收结汇联网核查办法》
国家外汇管理局
商务部
海关总署
二00八年七月二日
附件：
出口收结汇联网核查办法
第一条 为完善企业货物贸易出口收结汇管理，加强出口交易与收结汇的真实性及其一致性的核查，根据《中华人民共和国外汇管理条例》，制定本办法。
第二条 出口收结汇应当具有合法、真实的交易背景，并按照本办法规定，通过出口收结汇联网核查系统(以下简称核查系统，网址为www.chinaport.gov.cn)，进行出口电子数据等联网核查。
第三条 核查系统依据海关提供的企业出口货物报关单有关数据和外汇局提供的企业出口预收货款数据，结合企业贸易类别及行业特点等，产生企业与出口对应的可收汇额。
第四条 企业出口收汇(含预收货款，下同)，应当先进入银行直接以该企业名义开立的出口收汇待核查账户(以下简称待核查账户)。待核查账户收支范围由外汇局规定。
第五条 出口收汇进入待核查账户后，需要结汇或者划出的，企业应当如实填写《出口收汇说明》(见附表)，连同中国电子口岸操作员IC卡，一并提交银行办理。
银行应当凭企业及自身操作员IC卡登录核查系统，对企业出口收汇进行联网核查，并按照本办法规定，在企业相应出口可收汇额内办理结汇或划出资金手续，同时在核查系统中核减其对应出口可收汇额。银行不得超过核查系统内企业出口可收汇额为其办理结汇或者划出资金手续。
第六条 一般贸易、进料加工贸易或者边境小额、对外承包出口等其他贸易项下出口可收汇额，按出口货物报关单成交总价之和确定。
来料加工贸易项下出口可收汇额，按出口货物报关单成交总价与收汇比例的乘积累加之和确定。
预收货款项下可收汇额，按企业依有关外债管理规定办理预收货款登记情况，结合企业出口收汇及其所属行业特点等确定。出口买方信贷项下企业提前收汇，纳入该企业预收货款可收汇额管理。
第七条 按规定不需办理货物报关项下的出口收汇，进入待核查账户后需要结汇或者划出资金的，除本办法第五条规定的单证外，企业还应向银行提供盖有银行业务公章的涉外收入申报单正本和邮寄货物清单。银行登录核查系统，记录对应的涉外收入申报号和收汇金额后办理。
代理出口业务应当由代理方负责出口和收汇，其收结汇按照本办法规定进行联网核查。如需原币划转给委托方的，应当在联网核查后划入代理方经常项目外汇账户，再按照境内外汇划转管理有关规定办理。委托方收取代理方原币划转时，不得进入其待核查账户，不再办理联网核查手续。
出口押汇、无追索权的福费廷和出口保理等贸易融资项下出口收结汇，按照本办法规定进行联网核查。
第八条 企业因故申请将出口收汇退回境外的，按照外汇局出口收汇核销管理有关退赔外汇的相关规定办理。
第九条 银行和企业可根据业务需要，向所在地中国电子口岸制卡分中心申领操作员IC卡，取得相应授权。企业可凭其操作员IC卡登陆核查系统，查询与出口对应的可收汇额。
第十条 外汇局应当加强对银行和企业办理出口收结汇的现场和非现场检查，对违反外汇管理规定的，依据《中华人民共和国外汇管理条例》及其他相关规定予以处罚。商务部门应当加强对外贸易经营权的备案管理，促进对外贸易规范发展，对违反对外贸易管理规定的，依据有关法律、法规予以处罚。海关进一步加强出口货物监管，规范企业出口申报行为，对违反海关法规定的，依据《中华人民共和国海关法》、《中华人民共和国海关行政处罚实施条例》予以处罚。
第十一条 具有对外贸易经营权的个人出口收汇及具有对外贸易经营权的保税监管区域内企业经营非保税货物的出口收汇，适用本办法。
第十二条 本办法由国家外汇管理局、商务部、海关总署负责解释。
第十三条 本办法自2008年7月14日起实施。以前规定与本办法不一致的，以本办法为准。
关于印发《南方饲料消费省份采购东北地区2009年新产玉米费用补贴财务管理办法》的通知
财政部 国家发展和改革委员会 国家粮食局等
关于印发《南方饲料消费省份采购东北地区2009年新产玉米费用补贴财务管理办法》的通知
财建[2009]853号
上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、贵州、云南、西藏、黑龙江、吉林、辽宁、内蒙省（自治区、直辖市）财政厅（局）、粮食局，中国储备粮管理总公司，中粮集团有限公司，中国华粮物流集团公司，中国中纺集团公司:
为充分发挥市场机制作用，稳定国内玉米市场价格，保护种粮农民利益，经国务院批准，2009年东北地区（包括黑龙江、吉林、辽宁、内蒙，下同）新产玉米上市后，中央财政对南方饲料消费省份采购东北地区新产玉米并运到本地的，给予一次性定额费用补贴。为做好补贴管理工作，现将《南方饲料消费省份采购东北地区2009年新产玉米费用补贴财务管理办法》印发你们，请认真贯彻执行。
附件：南方饲料消费省份采购东北地区2009年新产玉米费用补贴财务管理办法
财政部、国家发展和改革委员会、国家粮食局、中国农业发展银行关于印发《南方饲料消费省份采购东北地区2009年新产玉米费用补贴财务管理办法》的通知
(财建[2009]853号)
上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、贵州、云南、西藏、黑龙江、吉林、辽宁、内蒙省（自治区、直辖市）财政厅（局）、粮食局，中国储备粮管理总公司，中粮集团有限公司，中国华粮物流集团公司，中国中纺集团公司:
为充分发挥市场机制作用，稳定国内玉米市场价格，保护种粮农民利益，经国务院批准，2009年东北地区（包括黑龙江、吉林、辽宁、内蒙，下同）新产玉米上市后，中央财政对南方饲料消费省份采购东北地区新产玉米并运到本地的，给予一次性定额费用补贴。为做好补贴管理工作，现将《南方饲料消费省份采购东北地区2009年新产玉米费用补贴财务管理办法》印发你们，请认真贯彻执行。
附件：南方饲料消费省份采购东北地区2009年新产玉米费用补贴财务管理办法
财政部 国家发改委
国家粮食局 中国农业发展银行
二〇〇九年十一月二十七日
南方饲料消费省份采购东北地区2009年新产玉米费用补贴财务管理办法
为充分发挥市场机制作用，稳定国内玉米市场价格，保护种粮农民利益，经国务院批准，2009年东北地区（包括黑龙江、吉林、辽宁、内蒙，下同）新产玉米上市后，中央财政对南方饲料消费省份采购东北地区新产玉米并运到本地的，给予一次性定额费用补贴。为此，特制定本办法。
一、补贴范围
（一）南方饲料消费省份包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、贵州、云南、西藏等16个省（区、市）。
（二）上述省份的地方储备粮公司和玉米饲料加工企业，在省级人民政府组织领导下，由省级粮食行政主管部门和财政部门根据企业自愿、自主申报、自担风险的原则，每省（区、市）委托1-2家具有粮食经营资格的企业，统一到东北地区采购2009年国内新产玉米，并统一运回本地和申领补贴。具体企业名单要及时向社会公布。
（三）上述省份的中央直属粮食企业（含企业总部）在东北地区采购并运回上述省份的玉米，以及上述省份的中央储备企业从东北地区采购并用于储备轮入的玉米，享受同等补贴政策，具体企业名单由企业总部审核确定，并由企业总部统一组织申领补贴。
（四）有关省份及中央直属企业选择确定具体企业名单后，需报财政部、国家粮食局等有关部门备案；国家粮食局汇总后及时向社会公开。企业名单一经公布，不再调整。
二、补贴条件及标准
（五）纳入补贴范围的企业，申领补贴须符合以下条件：
1．由省级粮食行政管理部门会同财政部门委托的企业，需同时具有粮食经营资格，以及所在地省级粮食、财政部门共同出具的委托文件。中央直属粮食企业和储备企业需由企业总部审核确认。
2．企业在东北地区从农民手中收购的价格不得低于内蒙古和辽宁0.76元/斤、吉林0.75元/斤、黑龙江0.74元/斤（国标三等，下同）。收购高于或低于国标三等玉米，按照国家标准每升高或降低一个等级，收购价格可以上浮或下调0.02元/斤。
3．采购的玉米必须是2009年度国内新产玉米。
4．享受费用补贴的采购期限为2009年12月1日至2010年4月30日。
5．采购的玉米必须在2010年6月30日前运抵本省（区、市）。
6．补贴申领企业必须与运输凭证的货物接收单位相一致。
7．中央储备企业申请补贴的玉米采购总量，不得超过国家有关部门和中储粮总公司下达的本地区补贴期限内合理的年度轮换计划。
（六）企业按上述规定实际采购并运回本省（区、市）的玉米，中央财政按折合标准品（水分≤14%、杂质≤1%）的玉米数量，每斤0.035元的标准，给予一次性的定额费用补贴。享受补贴的玉米由企业自行销售、自负盈亏。
（七）纳入补贴范围的企业，具有下列行为之一的，一经发现，取消该企业全部财政补贴，并通过社会媒体等公开通报：
1．企业将尚未运抵本省（区、市）的玉米申领补贴。
2．企业将非补贴采购期限内采购的玉米，或非2009年东北地区新产玉米申领补贴。
3．企业未按统计制度规定向当地粮食行政管理部门报送购、销、存统计月报，以及属于粮油加工企业未按规定报送粮油加工业统计报表，拒报虚报统计资料。
4．其他弄虚作假套取国家补贴的行为。
（八）根据国家有关部门监测结果，当东北地区从农民手中直接收购玉米价格回升到平均0.80元/斤（国标三等）以上时，中央财政停止补贴。
三、补贴政策的起止期限
（九）享受补贴的玉米需是2009年12月1日至2010年4月30日在东北地区采购，并于2010年6月30日之前运抵购粮企业所在省（区、市）的2009年国内新产玉米。
（十）采购时间以采购合同签订的时间为准。
（十一）运抵截止时间指运输到购粮企业所在省份的时间，根据合法的运输单据上注明的日期，按以下原则确定：
1．省间铁路直达运输以货到站台日期为准；
2．铁水、公水联运以货到接卸码头日期为准；
3．公路直达运输以货到接卸目的地日期为准。
四、补贴资金的申请
（十二）申请时间。享受此项费用补贴的企业需在2010年7月15日前提交申请，地方采购企业按上述规定期限向省级粮食行政管理部门报送补贴申请及有效凭证；中央所属企业向企业总部报送补贴申请及有效凭证。补贴申请包括玉米采购和运输的全部材料，以及运回本省（区、市）的销售、库存情况。
（十三）补贴申请材料包括：
1．采购环节的凭证：在东北地区从农民手中直接收购的，应有当地税务部门统一印制的粮油收购统一发票（复印件），此发票应有税务部门加盖的审核章。在东北地区从粮食企业统一采购的，应有合法的采购合同和当地税务增值税专用发票（复印件）。采购所在地的县级粮食行政管理部门或质量检测单位出具的新粮证明。同时收购小票的收购主体或采购合同的买方，必须是国家粮食局向社会公布的补贴申领企业。
2、运输环节的凭证：铁路、交通、航运部门统一印制的发运单和提货凭证。其中：发出地为东北地区，到货地为本办法规定的补贴省份，收货人为国家粮食局向社会公开的补贴申领企业。
3、货款支付凭证：税务部门印制的粮食收购单据或银行汇款凭证。其中：付款凭证的付款方和收款方，必须与采购合同的买卖双方相对应；同时2010年6月30日前的付款金额必须超过合同金额的80%。
4、销售库存凭证：销售合同及增值税专用发票（复印件），库存情况统计表。
5、中央储备玉米承储企业，还需提供国家有关部门和中储粮总公司下达的年度轮换计划文件。
申领补贴时，各凭证均提供复印件（须加盖单位公章），但申领企业必须保存好凭证，以备核查。企业提供的申请材料应登记造表，并应对全部材料的真实性负责。同时企业自行保管所有原始凭证，有关部门审核检查时需进行抽检。
五、补贴资金的审核
（十四）地方采购企业申请材料的审核。省级粮食部门对企业补贴申请材料及时汇总、整理及初步审核，并于15个工作日内报省级财政部门进行复审。省级财政部门于15个工作日内复审完毕，并向中央财政报送预拨补贴资金的申请报告，申请报告同时抄报财政部驻当地财政监察专员办事处进行审核确认。省级粮食部门和财政部门要对企业申请材料的真实性、完整性负责。（西藏地区由省级粮食行政管理部门初审后，省级财政部门自行审核上报）。
（十五）中央直属企业申请材料的审核。企业总部对企业补贴申请材料及时汇总、整理及初步审核后，于2010年7月底前，向财政部报送预拨补贴资金的申请报告，申请报告同时抄报财政部驻北京市财政监察专员办事处审核确认。企业总部要对直属企业申请材料的真实性、完整性负责。
（十六）财政监察专员办事处要在省级相关部门、企业总部审核基础上，对申报材料进行复审，并至少抽取1-2家企业进行实地核查。专员办事处在受理申请报告后30个工作日内向财政部报送审查结果。
六、补贴资金的拨付。
（十七）财政部根据省级财政部门、企业总部报送的补贴资金申请报告，按财政监察专员办事处审核确定的玉米补贴数量，以及补贴标准进行拨付。地方企业的补贴，中央财政拨付给省级财政部门；中央直属企业的补贴，中央财政拨付给企业总部。
（十八）省级财政部门在收到中央财政拨款后，应于10个工作日内直接拨付给补贴申领企业。
七、附则
（十九）中央财政拨付的补贴资金，作为补贴收入，由企业按现行会计核算要求，统筹管理与使用。
（二十）补贴期限内发生的商务纠纷、意外事故等，由企业按有关法律法规自行协调解决。
（二十一）纳入补贴范围的企业必须认真执行国家政策，准确及时填报相关统计报表，按规定如实提交补贴申请材料。有关地区和部门要切实履行监督检查职责，严禁弄虚作假、虚报冒领补贴资金。
（二十二）本办法由财政部负责解释。
财政部 国家发改委
国家粮食局 中国农业发展银行
二〇〇九年十一月二十七日
论商品房买卖合同无效的损害赔偿
——对一起商品房买卖合同纠纷案的分析
王 俊
商品房买卖合同被确认无效，对无过错受损方的损害赔偿范围应如何确定？较之一般合同有何特殊性？作者通过近日在司法实践中遇到的一起案例，试对这一问题进行论述，希望能与大家共同交流、探讨。
[案情介绍]
1998年，某市体育局在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会公开出售。为能获批，体育局当时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后，体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓，双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实际缴纳了购房款24万元，体育局向其开具了收据。此房建成，买主入住以后，体育局又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是，由于起初在报批手续上存在的问题，虽经房主们多次催促，体育局始终未能为房主们办得任何证照。
无证居住五年以后，令十户老百姓意想不到的是，2003年10月，体育局突然通知十户房主，由于报批手续不合法，房屋买卖行为无效，体育局要将已经出售的十套商住楼房全部收回，而十户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元，限期搬离此房。经了解，体育局已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为73万余元。十户老百姓面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一的“赔偿”，无奈之下，将体育局告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令体育局返还购房款、办证费及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，体育局承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意在十户房主交还房屋的前提下，返还购房款、办证费，但认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息，而不应包括房屋的升值部分。
上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的利益损失？
一、 一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定
从理论上说，一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条 规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，对可得利益损失的赔偿，虽理论界众说纷纭，但在司法实践中，要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。作者认为，合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态，并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然，这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定，严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。
如果合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行，比如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住五年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。
（一）房屋升值部分的定性
很多学者认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，合同过错方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本（后者将在下文中作详细论述）。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为买受人。也可以说，由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，作为物权的所有权仍然有效，此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生，不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时的房屋升值部分归买受人所有，要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件：1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
当然，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为，买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。但是，如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时，在解释中并未给予说明，尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的，并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。
（二）将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。
同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上，也有不少出卖人是本着这个目的，才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。比如在上述案例中，事实上体育局就已将房屋卖与了第三人。故在司法实践中，也应本着不让过错方获利，不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。
（三）将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定
房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民息的大事，所以，法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象，而由于法律规范的缺失，产权证滞后办理等现状的存在，使得大量的商品房买卖行为十分不规范，如上述案例中的开发手续不全，一房数卖等现象层出不穷，诉诸法院屡见不鲜。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，那就会产生出卖人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序是不利的。
[总结]
上述案例中，体育局首先在办理开发手续过程中存在着违法行为，其后又将房屋买与第三人，属于严重的欺诈行为。作者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后，出卖人除需返还买受人购房款及其利息外，还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分，应该是比较公平的做法。
作者联系方式：010-84832326 84832325
