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论罪刑法定原则

刘成江

　
　　《中华人民共和国刑法》第3条规定：“法律明文规定为犯罪行为的，依照法律规定定罪处刑；法律没有规定为犯罪行为的，不得定罪处刑。”这一规定宣告了罪刑法定原则在我国刑法中的法典化，表明我国刑法由偏重于对社会利益的保护向保护社会与保障人权并重转变的价值取向，标志着我国刑事与法的一个重大发展。
　　一、罪刑法定原则的历史沿革。
　　罪刑法定原则，又称罪刑法定主义。法无明文规定不为罪（Nullum Crimen Sine Lege）和法无明文规定不处罚（Nullapoena sine lege）是其基本含义。在古罗马法中，曾有类似的规定：“适用刑罚必须根据法律实体”，但由于当时犯罪的构成要件并不明确，因此不能算作严格意义上的罪刑法定。
　　罪刑法定的早期思想渊源，一般认为始于1215年英王约翰签署的大宪章（Magna carta）第39条，它奠定了“适当的法定程序”（Due proecrss of law）的法的基本思想。这项条款规定：“凡是自由民除经其贵族依法判决或遵照国内法律之规定外，不得加以扣留、监禁、没收其财产、抢夺法律保护权，或加以放逐、伤害、搜索或逮捕。”这一法的基本思想经过一六二八的权利请愿书（petition of right），一六八八年的权利典章，不但在英国本土扎了根，而且在其联邦也发生了广泛的影响。这一思想传入美国后，产生了1774年的十三个殖民地代表会议的宣言和1776年的弗吉尼亚州的权利宣言。1787年美国宪法有“不准制订任何事后法”的规定，各州亦有同样的规定。1791年修改宪法第五条规定：“不依法律规定，不得剥夺任何人的生命、自由和财产。”在英美法系中，罪刑法定原则的具体体现不同于大陆法系，英美法系不实行成文法，而是实行判例法。从而，英美法系对当事人权利的保障主要是通过程序法，罪刑法定主义也在程序法中得以体现。
　　但作为一种具有现代意义上的刑法思想，罪刑法定应该是十七、十八世纪西方资产阶级启蒙运动的产物。为了与封建社会的罪刑擅断相抗衡，资产阶级启蒙思想家在自己的著作中对罪刑法定思想作了全面、系统的阐述。例如，英国哲学家洛克指出：“制定的、固定的，大家都了解的经一般人同意采纳和准许的法律，才是非常善恶尺度。”较为明确地阐述罪刑法定原则的当推意大利著名刑法学家贝卡利亚，他指出：“只有法律才能规定惩治犯罪的刑罚，……超出法律范围的刑罚是不公正的。因为它是法律没有规定的一种刑罚。”当然，罪刑法定真正成为刑法的基本原则，还是被奉为近代刑法鼻祖的费尔巴哈有力倡导的结果，费氏指出：“每一个应当判刑的行为都应当依据法律处罚”，“哪里没有法律，哪里就没有对公民的处罚。”
最早在法律上予以明确规定罪刑法定原则的是1789年法国的《人权宣言》。宣言第5条规定：“法律仅有权禁止有害于社会的行为，凡未经法律禁止的行为既不应受到妨碍，而且任何人都不得被迫从事法律所禁止的行为。”宣言第8条规定：“不依据犯罪行为前制定，颁布并付诸实施的法律，不得处罚任何人。”在《人权宣言》原则的指导下，1810年《法国刑法典》第4条明确规定了畸形法定原则：“没有在犯罪行为时以明文规定刑罚的法律，对任何人不得处以违警罪。”此后，罪刑法定原则成为近代各国刑法普遍采用的一项重要原则。
　　二、罪刑法定原则的理论基础。
　　罪刑法定原则的提出，不仅有着深刻的历史背景，而且有其坚实的理论基础。其理论基础主要可以归纳为以下几点：
　　（一）三权分立论。这一理论是法治国的法制原则的要求之一，是通过国家的政治制度体现出来的。（经要求把国家权力分为立法权、司法权和行政权，分别由议会、法院和政府三个职能部门掌握，每个部门独立行使职权，不受其它部门的干涉）。最早提出三权分立学说的是英国哲学家洛克，他把国家权力分为立法权、行政权（即司法权）和外交权。他认为必须由不同的机关先例，不能集中在君主或政府手中。他指出：“对人类的弱点来说，权的诱惑是太大了，在同一人的手里既有立法之权，又有执法之权，就不免使他们不遵守自己所制定的法律。”在洛克的影响下，孟德斯鸠提出了完整的分权学说，他把政权分为立法权、司法权和行政权，孟德斯鸠指出：“当在法权和行政权集中在同一个人或同一个机关之手，自由使不复存在了为人们害怕这个国王或议会判定判定暴虐的法律，并暴虐的执行法律，如果司法权同在法权合而为一，则将对公民的生命和自由施行专断的权力，因为法官就是立法者。如果司法权同行政权合而为一，法官便将握有压迫者的力量。”三权分立是罪刑法定原则的前提，三权分立要求在立法机关独立的完成立法，法官不能代替立法机关从事立法活动，同时执行司法权的法官，在不受干涉的情况下，完成对案件的审判工作。因此，只有在立法与司法分立的前提下，为防止审判的擅断，才有必要把罪与刑用明文规定下来，从而确定了罪刑法定原则。因此，三边形法定原则对于防止立法权与司法权的滥用，保障公民的正当权益具有十分重要的意义。
　　（二）心理强制说。（或称实定法理论或制衡论）费尔巴哈的心理强制说是罪刑法定主义原则的重要理论。费氏认为趋利避害是人之本性，如果人知道犯罪的后果以及实施行为后将会受到惩罚，他就会权衡一下利害轻重，当他认为因不实施犯罪行为而感到的不称心如意、不愉快比因实施犯罪而受到处罚所招致的不愉快或痛苦要小时放弃实施犯罪。这样的心理强制在预防犯罪或中止犯罪行为的实施方面起一定的抑制作用。法的威慑力量是产生这一抑制作用的基础，因此，有必要把犯罪与刑罚的关系，用法律明文规定下来，以利于起一般威吓心理的强制作用。由此，费尔巴哈主张罪刑，认为刑法应该具备确定性与绝对性，这双重属性。确定性就是法律要明确，而不能含糊其词，捉摸不定。绝对性就是刑法要做到有罪必罚，具有权威性。只有罪刑法定才能做到这两点。因此，可以说罪刑法定是心理强制说的必然结论。
心理强制论与三权分立的制衡原理并不完全一致。心理强制说主张法无溯及力。因为，如果对犯罪人定罪处罚时依据新法而不是依据犯罪人行为时的法律，行为人就无法根据法律判断自己的行为是否违法，以及该受到何种处罚，因而就起不到威吓性的一般预防的作用。而三权分立说则主张法有溯及力，它认为司法机关必须依据立法机关所创制的法律，法一经颁布实施，司法审判机关就必须适用新法定罪处刑。否则，就会失掉立法和司法间存在着的制衡作用。
　　心理强制说在近代刑法理论中曾是具有代表性的一定权威的理论，但如今其权威性已见逊色。因为快乐与痛苦的程度常因犯罪者或将要实施犯罪者的不同而有差。在一定的犯罪后果上，其所获得愉快与刑罚的痛苦，对初犯、偶犯、再犯、常习犯，尤其对“亡命徒”来说是不同的。而且，对于许多要实施犯罪行为的人不一定是根据犯前和犯后的愉快和不愉快的比较，以利害的轻重作预告的估计来决定其应否实施犯罪行为，而往往是根据他虽然实施犯罪行为，也不会被发觉、被揭发或者被抓住的侥幸考虑而决定的。对于不计后果，一时冲动而实施犯罪行为的人，在许多情况下也是没有进行过什么权衡的。
　　（三）民主主义与人权尊重主义。由于时代的变化，人们的民主主义思想和尊重人权思想的加强，罪刑法定主义也被赋予了新的内涵，因而它的思想、理论基础也与过去有所不同。现代罪刑主义的思想理论基础可有以下两个方面：
　　1、民主主义。民主主义原是西方启蒙思想家提出的思想。第二次世界大战后，人民汲取法西斯独裁统治的血的教训，更加珍视民主主义，人民的这种要求在一些国家的宪法中也有反映，“主权在民”，人民参加国家的管理，不再是一种口号，在不少国家还不同程度的变成现实。根据民主主义的要求，犯罪与刑罚必须由国民的代表机关即议规定。这就是为了防止国家权力恣意行使的危险，必须由民主制定的法律规定犯罪与刑罚。因此，现代罪刑主义，“以什么作为犯罪，对它科处什么刑罚，应该以国民亲自决定的民主主义的要求为根据”.
2、人权尊重主义。现代社会人们越来越重视对人权的保护，这就要求无罪的人不使受追诉、有罪的人在被定罪量刑时不仅要符合程序法的要求，也要符合实体法的规定。犯罪人不能受到法外追诉，其人格、尊严也受到法律的保护，能依法享受到法律所赋予的各种权利，而要保证这些权利的享受就要把人们的权利与义务用法律予以明确规定下来，使人们能认清哪些是法律规定可以做的，哪些是法律所禁止的，哪些权利是法律所赋予公民的。这样公民才能更有效地运用法律截口来维护自己的利益。日本的大谷实教授曾指出，现在罪刑法定主义“以为了保障基本的人权特别是自由权，必须将犯罪与刑罚事前对国民明确，能够预测自己的行为是否被处罚的人权尊重主义的要求（自由主义的要求）为根据。”
三、罪刑法定主义原则的排斥原则
　　罪刑法定的排斥原则，在有些学者的著述中称罪刑法定主义的派生原则，有些学者则把它归入罪刑法定的内容中，而我认为派生本属一词同义的派生，也就是从一词的基本意义引申出的两种或两种以上的派生意义，这种派生的意义与基本词意是同一属性，是相辅相成的关系而不是对立或相背的关系。再者罪刑法定的原则的内容应为“法无明文规定不为罪，法无明文规定不处刑”，而不是其它。因此本文中没有采取后两种提法，而将其称之曰罪刑法定原则的排斥原则。
　　（一）排斥习惯法原则
　　罪刑原则要求在进行刑事审判时，必须依据有明文规定的法规作为刑法的法源。这是法无明文规定不为罪“，”法无明文规定不处刑“的当然结论。《日本刑事诉讼法》第335条规定：”在作有罪的宣告时，必须指明………适用的法令。“但在一定的情况下，却又不能不适用习惯法，以作补充。首先，犯罪构成要件要素方面，有的法律规定的不够明确或未作规定。《日本刑事诉讼法》第123条规定的妨害水利罪，成为妨害对象的水利，虽然必须是属于他人的水利权，但这种水利权，在很多情况下都是属于他人的水利权，但这种水利权在很多情况下都是根据习惯来认定。其次，在违法的内容方面，也有必要适用习惯作补充规定。比如，在犯罪者的主观责任内容方面的故意、过失等要素，往往是以社会一般习惯作为判断的客观标准。再次，关于刑罚的量定，由于刑法对自由刑、财产刑的成文规定范围宽广，法官有较大的裁量余地，在裁量刑时很可能根据习惯、文化观等量字刑罚。
　　　　（二）刑法无溯及力原则
　　所谓刑法无溯及力，就是指根据某行为实施时的法律规定不认为是犯罪行为，但是根据实施该行为以后制定并公布施行的新法是犯罪的，不能以新法定该行为为犯罪，处于刑罚。因此刑法无溯及力也称“事后法的禁止”。如1810年《法国刑事典》第4条规定：“不论违警罪、轻罪或重罪，均不得以实施犯罪前未规定之刑处罚之。”这是因为行为人只根据已经施行的法律来规范自己的行为，预测自己行为的后果，所以罪刑法定主义要求，必须预告由法律规定犯罪与刑罚并公之于众，以便让人们所遵循。否则，如果以行为后施行的刑法为依据处罚施行前的行为，这对行为人实际上是“不教而诛”。不仅如此，刑法“溯及既往”还会令人们无法知道自己的行为今后是否被定罪处罚，不免惶恐不安，畏首畏尾，这不利于维护社会的安定、和谐。所以刑罚法规，只能对其施行以后的行为适用，而不能溯及适用于施行前的行为，这也是实质的人权保障的要求。
刑法无溯及力这一原则并不是绝对的。适用新法旧法，都不排队西方刑法理论一贯主张的有利被告的原则。因为刑法无溯及力的理由是刑法的溯及适用有害于法的安全性并有非法侵害个人自由的危险。世界各国的立法普遍采用，从旧兼从轻原则作为一种例外原则。即原则上适用行为时的旧法律，但新法律处罚较轻时适用新法律。例如，我国刑法第12条规定：“中华人民共和国成立以后本法施以前的行为，如果当时的法律不认为是犯罪的，适用当时的法律法律认为是犯罪的，依照本法总则第‘第四章’第八节规定应当追诉的，按照当时的法律追究刑事责任，但是如果本法不认为是犯罪或者处刑较轻的，适用本法。”
　　（三）禁止类推适用原则
　　罪刑法定主义认为刑法中的类推适用，意味着法官先例立法权，是新法律的创制，这是与罪刑法定主义不相容的，应排除于罪刑法定原则之外。法官创制新的法律，意味着立法权与司法权的混同，失掉立法与司法各自独立，相互制约的作用，与罪刑法定主义的三权分立理论相违背，应为罪刑法定主义排斥。再者，类推适用与刑法的保障功能是相矛盾的。公民不能根据刑法的明文规定，预先知道什么行为是犯罪，并应受到处罚的，以约束自己的行为，却因为实施了法律无明文规定的行为而被定罪判刑，而在这样的条件下，公民也往往难以找到为自己的行为不应受处罚而辩解的法律依据，不仅如此，类推适用与心理强制说也是不相容的。
　　关于类推适用存废的问题，一直存在着激烈的争论。我认为对这一问题应采取历史的观点。在我国刑法还不够完备的特定历史条件下，从保护社会和人民利益免受危害出发，保留类推是必要的。比如，我国1979年刑法就曾规定类推制度，但1997年刑法又废除了类推适用。这是因为我国经过了17年司法实践经验，使刑法更加完备，具备了取消类推的客观条件，更重要的是反映了我国社会主义法制的加强，刑法的社会保护功能与保障功能的统一，我国的人权保障制度在刑法领域的进一步完善，同时也与世界刑法改革潮流趋于一致。有人认为取消类推制度，一旦出现刑法无明文规定的危害行为，按照现有刑法对其不能定罪处罚，岂不是放纵了罪犯。我认为，这种担心不是毫不根据的。但是，应当明确其一，既然法律未规定该种行为是犯罪，就不能说是放纵了犯罪分子。其二，刑法不是对付一切危害社会行为的唯一必要手段。对有的行为依法不能定罪，可以采取其它方法处理。其三，必须改变对个别人不定罪判刑就是放纵或便宜了犯罪分子的观念。要看到，严格执行罪刑法定原则，似乎个别得到了便宜。但是，却维护了法律的权威性和严肃性，增强了法律的安全价值和保障机能，也使司法机关在群众中树立了严格依法办事的良好形象，这比背离罪刑法定原则处罪个别人的意义重要得多。
　　（四）禁止绝对不定期刑
　　根据罪刑法定的要求，对一定犯罪的刑种、刑名和刑罚幅度都必须用明文确定下来。如果对一定犯罪的刑种、刑名和刑罚幅度不作规定，那么，罪刑法定的“刑”就等于一个空白。另一方面，如果把刑种、刑名和刑罚幅度，这样的法定刑就会成为死板一块，把具体条件要作具体分析的量刑方法方法僵硬化，把体现刑事政策的路子堵塞住。因此，这里我们反对的是绝对不定期刑，而非相对确定期限的刑罚。绝对不定期刑是指法官在判决时，只宣布罪种罪名、刑种刑名，不宣布确定的刑期，在刑之执行过程中，行刑管辖官根据犯人的履行效果来决定其刑期长短。相对确定期限的刑罚是指给法官一定的自由裁量权，让法官根据每个案件的不同情况自行决定将要执行的刑期，并由法律规定一个量刑幅度，对法官的自由裁量权进行一定的限制，使法官只能在这个量刑幅度内决定应该执行的刑期。相对确定期限的刑罚既符合罪刑法定的票针刑种、刑名和刑罚幅度都明文规定了下来，又给法官留有相当的裁量的余地，能够体现刑事政策的，因而为国家的法律所肯定。但是，不定期刑，把确定实际执行的刑罚期限长短的主动权，交给了犯人本身，使犯人在希望中，在不断努力向善的心情中来服刑。就这一点来说，不定期刑制度，是有积极意义的。比如，日本少年法第52条就有如此规定。不过，这也就意味着可能无尽期地被拘禁或过于长期的被拘禁，完全失掉罪刑相对均衡的意义，也失掉了刑法对人权的保障机能的初衷。


北安市人民法院 刘成江
仙蒙古呼和浩特市人大常委


呼和浩特市城市房地产交易管理条例

(2005年4月20日呼和浩特市第十二届人民代表大会
常务委员会第九次会议通过　2005年7月29日内蒙古自治区
第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准)

第一章 总 则

第一条 为加强城市房地产交易管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 凡在本市城市规划区(含开发区)国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应当遵守本条例。
第三条 市房产行政主管部门负责全市房地产交易的监督售理工作。
市房地产产权市场管理部门具体负责房地产转让、抵押、申介服务市场的管理工作。
市土地行政主管部门负责土地使用权转让、抵押等权属管理和监督检查工作。
建设、财政、规划、工商、税务等部门按照各自职责，配合市房产行政主管部门做好房地产交易的监督管理工作。
第四条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条 市房产行政主管部门及其工作人员要依法履行职责，接受社会监督，保护当事人的合法权益，任何单位和个人有权对其违法行为进行举报。

第二章 房地产转让


第六条 本条例所称房地产转让，是指房地产权利人通过合法方式将其房地产权属转移给他人的行为。房地产转让包括:
(一)买卖房地产的;
(二)赠与、继承、分析房地产的;
(三)以房地产作价出资、与他人成立企业组织，房地产权属发生变更的;
(四)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;
(五)企业被收购、兼并、合并涉及房地产权属随之转移的;
(六)以房地产抵债的;
(七)法律、法规规定的其他情形。
第七条 有下列情形之一的房地产，不得转让:
(一)无合法权属证书的;
(二)权属有争议的;
(三)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同志的;
(五)法律、法规规定不得转让的其他情形。
第八条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。
第九条 房地产权利人转让共有房地产时，在同等条件下，共他共有人有优先受让权。
房地产权利人转让租赁期限未满的房地产时，应当提前三个月书面通知承租人。在同等条件下，承租人有优先受让权。
房地产权利人转让已设定抵押的房地产时，应当征得抵押权人书面同意。
第十条 具有下列情形之一的房地产，应当按规定办理有关手续后方可转让:
(一)经改建、扩建的房屋，应当先办理权属变更登记;
(二)产权人死亡，其继承人应当先办理权属转移登记;
(三)房屋所有权人委托他人对房屋进行处分，应当提供经公证的授权委托书;
(四)法律、法规规定的其他情形。
第十一条 商品房预售，应当符合下列条件:
(一)己全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书或者建设用地批准书;
(二)持有建设工程规划许可证副本和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，房屋开发建设的工程量达到工程建设总量的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向市房产行政主管部门申请办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
第十二条 商品房预售，预售人与预购人应当依法签订商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起三十日内持商品房买卖合同，向市房产行政主管部门和土地行政主管部门登记备案。
第十三条 开发企业进行商品房预售所得的款项应当用于该商品房有关的工程建设。
市房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
第十四条 开发企业进行商品房预售，应当向预购人出示《商品房预售许可证》，己预售的商品房，商品房预售单位不得交更商品房预售合同约定的商品房售价。
己预售的商品房除不可抗力因素外，应当按照合同约定日期竣工并交付使用;未如期竣工并交付使用的，开发企业承担相应的违约贵任。
第十五条 商品房预售广告应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》，任何单位和个人不得发布商品房预售广告。

第三章 房地产抵押


第十六条 下列房地产不得设定抵押:
(一)权属有争认的;
(二)用于教育、E疗、市政等公共福利事业的;
(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
(四)己依法公告列入拆迁范围的;
(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的;
(六)依法不得抵押的其他房地产。
第十七条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到市房产行政主管部门和土地行政主管部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由具有资质的房地产价格评估机构评估确定。
第十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容:
(一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《程规划许可证》编号;
(二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;
(三)已投入在建工程的工程款款额;
(四)施工进度及工程竣工日期；
(五)已完成的工作量和工程量。
抵押人应当登报公告该在建工程已设定抵押并注明相关证件文号。前款(三)、(四)、(五)项应当由具有资质的工程监理公司出具书面证明。
第十九条 以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第二十条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
第二十一条 已设定抵押权的房地产依法列入拆迁范围的，抵押当事人应当按照下列规定相应变更抵押合同:
(一)实行产权调换补偿的，由抵押当事人以调换所得房地产重新设定抵押权;
(二)实行作价补偿的，由抵押人将所得补偿金提存公证，作为抵押财产处理，或者由抵押当事人选择与原抵押物同等价值的房地产重新设定抵押权。
第二十二条 有下列情形之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产:
(一)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;
(二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者批评人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;
(三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;
(四)抵押人违反本条例的有关规定，拉自处分抵押房地产的;
(五)抵押合同约定的其他情况。
抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或者承租人;在同等条件下，共有人或者承租人依法享有优先购买权。
第二十三条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止:
(一)抵押权人请求中止的;
(二)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的;
(三)发现被拍卖抵押物有权属争议的;
(四)诉讼或仲裁中的抵押房地产;
(五)共他应当中止的情况。
第二十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押的房地产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第二十五条 有合法权属证书的房屋可以典当。典当行在当期内不得出租、抵押和使用当物。


第四章 房地产中介服务

第二十六条 本条例所称房地产中介服务，是指在房地产投资、开发、转让、抵押、租赁等活动中提供房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪的有偿服务行为。
第二十七条 从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。设立房地产中介服务机构应当具备下列条件:
(一)有单位的名称、法定代表人或组织负责人、组织机构及章程;
(二)有固定的办公用房和设备设施;
(三)注册资金10万元以上;
(四)从事房地产评估业务的，应当有三名以上注册房地产估价师，房地产专职估价人员(包括注册房地产估价师和房地产估价员)占职工人数的百分之五十以上;
(五)从事房地产经纪业务的，应当有三名以上取得房地产经纪人资格证书的专业人员;
(六)从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术人员占职工人数的百分之五十以上。
第二十八条 申请设立房地产价格评估机构，应当报市房产行政主管部门进行资格审查，符合条件的按照国家和自治区的有关规定核发《房地产价格评估机构资格证书》。一年期满，根据经营业绩，可以申请晋升上一等级的执业资格。
第二十九条 设立房地产咨询、经纪机构，应当按照国家有关规定到市房产行政主管部门登记备案后，到工商行政售理部门申请注册登记，领取营业执照。
第三十条 异地房地产中介服务机构来我市从事房地产申介业务的应当到市房产行政主管部门备案。
房地产中介服务机构应当按照核准的业务范围从事经营活动，接受市房产行政主管部门的指导、监督和检查。
第三十一条 房地产中介服务人员执业，应当按照国家有关规定取得执业资格证书，并经市房产行政主管部门注册登记。
房地产中介服务机构、执业人员执业资格实行年审制度。
第三十二条 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介服务机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，不得以个人名义从事中介活动，也不得同时在其他房地产开发企业执业。
房地产中介服务机构受理的中介服务业务，凡因其承办人员过失给委托人造成经济损失的，由该中介服务机构承担赔偿责任。
第三十三条 房地产申介服务机构发布房地产租售广告，应当在其中载明申介机构的名称、地址、资格等级证专，不得发布虚假内容的广告。
第三十四条 房地产中介服务机构及中介服务人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:
(一)索取、收受委托合同以外的酬金或者共他财物，或者利用工作之便，牟取共他不正当的利益;
(二)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;
(三)同时在两个或两个以上中介服务机构执业;
(四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;
(五)法律、法规禁止的其他行为。

第五章 法律责任

第三十五条 对违反木条例规定的行为，按照下列规定予以处罚:
(一)违反本条例第十一条规定预售商品房的，由市房产行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款;给预购人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;
(二)违反本条例第十四条第一款规定使用商品房预售款项的，由市房产行政主管部门责令限期纠正，可以并处违法所得3倍以下但每套商品房不超过3万元的罚款;
(三)违反本条例第十六条、第三十三条规定发布房地产广告的，由工商行政管理部门依照国家有关规定进行处罚;
(四)违反本条例第三十条规定未取得房地产中介资格拉自从事房地产中介服务业务的、来我市从事房地产申介业务的异地机构未办理备案的、超出核准的业务范围从事经营活动的，由市房产行政主管部门责令改正，可以并处1万元以上3万元以下的罚款;
(五)违反木条例第三十二条第一款、第三十四条规定之一的，由市房产行政主管部门收回资格证书或者公告资格证书作废，可以并处1万元以上3万元以下的罚款。
第三十六条 市房产等行政主管部门工作人员违反木条例规定，玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事贡任。

第六章 附 则

第三十七条 各旗县城市规划区外的国有土地范围内进行房地产交易可以参照本条例执行。
第三十八条 本条例自2005年9月1日起施行，1997年6月26日呼和浩特市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过、1998年7月31日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第四次会议批准的《呼和浩特市城市房地产交易市场治理条例》同时废止。