关于发布《2004年度农业科技成果转化资金项目指南》的通知

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深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款

陈召利


　　我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。

[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。

　　第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。

　　基本单元的确定条件为：

　　（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；

　　（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。

[深度解读]

　　申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。

[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。

　　第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。

　　房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。

[深度解读]

　　由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。

[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。

　　第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。

[深度解读]

　　业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。

　　为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。

　　需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。

[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。

　　第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。

　　房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。

浙江省人民政府办公厅


浙江省人民政府办公厅关于印发浙江省境外投资管理实施办法（试行）的通知

浙政办发〔2009〕109号


各市、县（市、区）人民政府，省政府直属各单位：
　　 《浙江省境外投资管理实施办法（试行）》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

　　

　　 二○○九年八月三十一日

　　 （此件公开发布）

　　
　　浙江省境外投资管理实施办法（试行）

　　第一条为促进和规范我省企业境外投资，根据《境外投资管理办法》（商务部令2009年第5号），制定本实施办法。
　　第二条本办法适用于我省企业境外投资行为。
　　第三条浙江省商务厅负责对我省企业境外投资实施管理和监督，各市、县（区）商务主管部门负责对本行政区域内企业境外投资实施管理和监督。
　　第四条省商务厅通过商务部建立的“境外投资管理系统”（以下简称“系统”）对企业境外投资实行核准。对予以核准的企业颁发《企业境外投资证书》（以下简称《证书》，样式见附件1）。
　　第五条我省企业开展以下情形境外投资按规定报商务部核准：
　　（一）在与我国未建交国家的境外投资；
　　（二）特定国家或地区的境外投资；
　　（三）中方投资额1亿美元及以上的境外投资；
　　（四）涉及多国（地区）利益的境外投资；
　　（五）设立境外特殊目的公司。
　　省商务厅在向商务部提出申请前应征求我驻外使（领）馆（经商处室）意见。
　　第六条我省企业开展以下情形的境外投资应当报省商务厅核准：
　　（一）中方投资额1000万美元及以上、1亿美元以下的境外投资；
　　（二）能源、矿产类境外投资；
　　（三）需在国内招商的境外投资。
　　省商务厅核准能源、矿产及需在国内招商类的境外投资应征求我驻外使（领）馆（经商处室）意见，其他情形的境外投资，视情征求我驻外使（领）馆（经商处室）意见。
　　第七条企业开展本办法第五条、第六条规定情形以外的境外投资，按本办法第十二条规定办理核准。
　　第八条企业境外投资有以下情形之一的，商务主管部门不予核准：
　　（一）危害我国国家主权、安全和社会公共利益，或违反我国法律法规；
　　（二）损害我与有关国家（地区）关系；
　　（三）可能违反我国对外缔结的国际条约；
　　（四）涉及我国禁止出口的技术和货物。
　　第九条企业开展本办法第五条、第六条规定情形的境外投资应提交以下材料：
　　（一）申请书，主要内容包括境外企业的名称、注册资本、投资金额、经营范围、经营期限、投资资金来源情况的说明、投资的具体内容、股权结构、投资环境分析评价以及对不涉及本办法第八条所列情形的说明等；
　　（二）企业营业执照复印件；
　　（三）境外企业章程及相关协议或者合同；
　　（四）国家有关部门的核准或备案文件；
　　（五）并购类境外投资须提交《境外并购事项前期报告表》（样式见附件3）；
　　（六）主管部门要求的其他文件。
　　第十条企业开展本办法第五条规定情形的境外投资，省属企业直接报省商务厅，其他企业通过当地商务主管部门报省商务厅。省商务厅应当在收到转报材料后5个工作日内（不含征求驻外使（领）馆（经商处室）的时间）将初审意见和全部申请材料报送商务部。
　　第十一条企业开展本办法第六条规定的境外投资，省属企业直接报省商务厅，其他企业通过当地商务主管部门报省商务厅。省商务厅应当在收到转报材料后5个工作日内决定是否受理。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当在5个工作日内一次告之申请人；受理后，应当在10个工作日内（不含征求驻外使（领）馆（经商处室）意见的时间）做出是否予以核准的决定。
　　对予以核准的境外投资，省商务厅应当出具书面核准决定并颁发《证书》；不予核准的，应当书面通知申请企业并说明理由，告知其享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
　　第十二条企业开展本办法第七条规定的境外投资，须通过“系统”填报《境外投资申请表》（以下简称申请表，样式见附件2），并将相关材料提交当地商务主管部门，由当地商务主管部门于2个工作日内进行初审转报。省商务厅应当在收到转报材料后3个工作日内进行审查，申请材料齐全、申请表填写完整且符合法定形式的即予颁发《证书》，申请材料不齐全、申请表填写不完整且不符合法定形式的，应当在2个工作日内一次告之申请人。省属企业直接提交省商务厅核准。
　　企业需提交以下材料：
　　（一）申请表（经法人代表签字、盖章）；
　　（二）投资主体营业执照复印件、董事会决议；
　　（三）相关部门核准或备案文件；
　　（四）主管部门要求的其他文件。
　　第十三条外商投资企业开展境外投资，当地商务主管部门应征求相关外资审批部门的意见。
　　第十四条核准后，原境外投资申请事项发生变更，企业应参照原核准程序申请办理变更核准手续。
　　第十五条我省企业之间转让境外企业股份，由受让方负责申请办理变更手续。
　　我省企业向外省（包括省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团）企业转让境外股份，由外省企业负责办理变更手续。我省企业应当将商务部或外省商务主管部门的相关核准文件报送我省商务厅备案。
　　外省企业向我省企业转让境外股份，由我省企业负责办理变更手续。我省商务厅应当将相关核准文件抄送其他股东所在地省级商务主管部门。
　　第十六条境外企业增资后，投资总额达到或超过1000万美元但不及1亿美元的，按本办法第六条规定办理；境外企业增资后，投资总额达到或超过1亿美元的，按本办法第五条规定办理。
　　第十七条企业终止经省商务厅核准的境外投资应向省商务厅备案，交回《证书》。省商务厅出具备案函，同时抄送有关部门，企业据此向外汇管理等部门办理相关手续。
　　第十八条《证书》是企业开展境外投资业务的合法凭证，企业应妥善保存。如《证书》丢失，企业要在全国性报纸上刊登遗失声明，方可办理补办手续。
　　第十九条省商务厅负责对省内各市、县（区）商务主管部门及省属企业的境外投资管理情况进行检查和指导。
　　第二十条各级商务主管部门会同有关部门建立健全境外投资引导、促进和服务体系，强化公共服务。
　　第二十一条企业境外投资获得核准后，持《证书》到外汇管理、银行、海关、外事、公安等部门和机构办理相关手续，并享受国家和本省有关政策支持。
　　第二十二条企业提供虚假申请材料或不如实填报申请表的，省商务厅可不予受理或不予核准，并给予警告，且可在一年内不受理该企业任何境外投资核准申请；企业以提供虚假材料等不正当手段取得境外投资核准的，原核准机关是省商务厅的，由省商务厅撤销相关文件，并在三年内不受理该企业任何境外投资核准申请。
　　第二十三条违反本办法规定的企业三年内不得享受国家和本省有关境外投资政策支持。
　　第二十四条市、县（市、区）商务主管部门未按本办法规定履行管理和监督职责的，省商务厅责令其改正并提出批评。
　　第二十五条企业控股的境外企业的境外再投资，在完成法律手续后一个月内，应当通过“系统”填报相关信息，打印《境外中资企业境外投资备案表》（样式见附件4）并加盖本企业公章后向省商务厅备案。企业递交备案表后即完成备案。
　　第二十六条本办法由省商务厅负责解释。
　　第二十七条本办法自发布之日起施行。